Можно ли управлять домом, в котором не определен и не утвержден объект управления – состав общего имущества? Можно ли выставлять населению счета за обслуживание и текущий ремонт общего имущества (это первая строка в Едином платежном документе), если у управляющей компании нет документа, подтверждающего, что это имущество является общим? Если следовать Жилищному кодексу, то нельзя. А в жизни – если нельзя, но очень хочется, то можно.
Ну, не оставлять же дома без обслуживания! Доходит до курьезов. В отчетах управляющих организаций фигурируют работы по ремонту мягкой кровли в домах с кровлей металлической, мытье окон в местах общего пользования, где окон этих отродясь не бывало, или прочистка несуществующих дымоходов. И происходит все это с молчаливого согласия жителей...
О «новом» порядке
В июне этого года внимание жилищной общественности города привлек проект постановления правительства Москвы «Об утверждении Порядка формирования описания состава общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах», подготовленный Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. И сразу же вызвал недовольство. Сначала немного о причинах появления этого документа.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.) в п. 1 установлено, кем и в каких случаях определяется состав общего имущества:
– собственниками помещений в многоквартирном доме – для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
– органами государственной власти – для контроля над содержанием общего имущества;
– органами местного самоуправления – для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники сами не выбрали способ управления или не реализовали его.
То есть, единственным основанием для проекта послужили Правила № 491, а единственно возможной для госвласти целью – осуществление контроля над содержанием общего имущества. В проекте отмечено, что работы по формированию описаний общего имущества городом проводились и раньше – согласно постановлению правительства Москвы № 690 от 29 августа 2000 г., но из-за его противоречий с Жилищным кодексом, вступившим в силу в 2005 году, возникла необходимость разработки нового порядка реализации обязанности исполнительной власти по формированию состава общего имущества. Проект не повлечет за собой никаких правовых рисков и не потребует дополнительных финансовых затрат. Так сказано в пояснительной записке.
Согласно проекту, префектурам предлагается ежегодно определять перечни домов, в которых нет утвержденных органами исполнительной власти описаний общего имуществ. Инженерным службам – готовить эти описания за счет и в пределах бюджетных средств, предусмотренных на содержание самих инженерных служб. Далее ГКУ ИС заключают договора с БТИ на получение исходной технической документации на дома, уведомляют управляющие организации, ТСЖ, ЖСК о начале работ, получают от них информацию о ранее утвержденных собственниками описаний общего имущества для использования при подготовке новых описаний, направляют их на согласование в управления округов по работе с недвижимостью, в окружные межведомственные комиссии (МВК) по использованию жилищного и нежилого фонда.
Формально, устаревшее постановление № 690, конечно, может сойти за основную причину появления проекта. Однако истинные мотивы куда серьезнее. Состав общего имущества – очень важный по своей сути документ. Он затрагивает имущественные интересы миллионов собственников помещений, поскольку это и есть объект управления. Но в большинстве домов он не сформирован. Мало того, перечень – обязательное приложение к договору управления. Но чаще всего в договорах его либо нет вообще, либо составлен он произвольно. Выходит, подавляющее большинство собственников помещений взаимодействуют со своими управляющими организациями вне правового поля. И договор без перечня – филькина грамота, без него нет у управляющих компаний права управлять, соответственно, и счета, выставляемые ежемесячно – липа.
Проблема касается не только жителей, которые платят за обслуживание и текущий ремонт какого-то абстрактного общего имущества. Столичный бюджет субсидирует часть расходов управляющим организациям и, выходит, тоже направляет деньги неизвестно на что. Конечно, в постановлении правительства Москвы № 299-ПП от 24 апреля 2007 г. «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом...» , которым установлен порядок предоставления субсидий, имеется, как приложение, временное описание состава общего имущества, переписанное из Правил № 491. И общими словами определено, на что выделяются субсидии. Но, опять же, договоров управления с обязательным приложением описания общего имущества нет. А договор этот, как ни крути, тоже является обязательным условием для выделения бюджетных денег.
Еще один немаловажный аспект проблемы заключается в том, что без описания общего имущества невозможно составить полную и объективную смету на его содержание и ремонт. Это, в свою очередь, делает управление домом неэффективным.
Командовать подвалом будем мы!
Председатель правления ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева считает, что проект постановления, если оно, конечно, увидит свет, нарушит права собственников многоквартирных домов...
– Очевидно, проект противоречит действующему российскому законодательству, несмотря на «заклинания» в пояснительной записке о том, что принятие постановления якобы «не повлечет за собой возникновения правовых рисков». Не секрет, что объединения собственников все чаще выигрывают иски по возврату в общую долевую собственность незаконно отчужденных помещений общего имущества, чаще – подвалов, в том числе, и технических. Но, тем не менее, их и сейчас продолжают продавать и перепродавать, оправдываясь благими намерениями в виде «поддержки малого бизнеса», «пополнения городской казны».
Полезно обратить внимание и на технический аспект проблемы, а именно – на значимость общего имущества для жизнеобеспечения всего здания.
Лишая дом технических помещений, лишают и собственников возможности не только обслуживать, но и проводить модернизацию и реконструкцию инженерного оборудования, коммунальных систем, внедрять технологии, снижающие энергозатраты, воздействие техногенных факторов мегаполиса – устанавливать дополнительное оборудование по очистке воздуха, воды, системы контроля температуры и влажности, индивидуального отопления, то есть, проводить мероприятия, повышающие безопасность и комфортность проживания. Таким образом, подвалы и чердаки необходимы для внедрения современных технологий обслуживания жилья и должны относиться к общему имуществу собственников многоквартирных домов без всяких оговорок и условий!
Право собственников помещений многоквартирного дома утверждать описание общего имущества на общем собрании предусмотрено Жилищным кодексом РФ, при этом органы местного самоуправления, а в городах федерального значения – органы государственной власти, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Разъяснения на этот счет содержатся в письме Минрегиона № 6262-АД/14 от 6 марта 2009 г.
Таким образом, продекларированная в проекте цель «осуществления контроля над содержанием общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., не дает права «органам государственной власти определять состав общего имущества самостоятельно», разве что для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, и только!
Не предусмотрено законом право органов исполнительной власти и утверждать описание состава общего имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно определять состав общего имущества и утверждать его на общем собрании, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса и пп. 2-9 Правил № 491.
Проектом определяется порядок формирования описания общего имущества и внесения сведений о его помещениях в техническую документацию БТИ. Однако внесение таких сведений в техническую документацию БТИ возможно только после утверждения состава общего имущества общим собранием собственников помещений как высшим органом управления домом в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Вызывает сомнение, что подготовка описания осуществляется ГКУ ИС районов за счет и в пределах средств бюджетных ассигнований, предусмотренных на их же содержание. То есть, предполагается, что инженерные службы районов якобы направят «на благо многоквартирных домов» часть средств, предусматривавшихся на содержание себя любимых? Они же будут заключать договоры с БТИ на получение исходной технической документации на здание. Выходит, что указанные договоры с БТИ будут безвозмездными, или как?
Отмечу, документация на здание также является общим имуществом собственников, а в БТИ она лишь должна храниться и не может быть выдана третьим лицам без согласия собственников дома.
Инженерные службы должны будут уведомлять УК, ТСЖ, ЖСК о начале работ по описанию состава общего имущества. Хорошо, конечно, что вспомнили о ТСЖ, но почему забыты главные, кто должен быть «уведомлен» – собственники дома? Да и не уведомление должно быть, а обязательное привлечение собственников, а также ТСЖ, ЖСК к этой работе.
Предполагается, что инженерные службы будут взаимодействовать с УК, ТСЖ, ЖСК «в целях получения информации о ранее утвержденном собственниками описании состава общего имущества ... для использования в работе». Однако решение общего собрания собственников – это закон, обязательный к исполнению, а не к «использованию в работе». Если только нет, конечно, задумки по перекраиванию ранее утвержденного собственниками описания общего имущества!
Согласно ч.5 ст. 46 Жилищного кодекса, решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Соответственно решение общего собрания собственников, которым утверждено описание состава общего имущества, также является обязательным для всех собственников, в том числе и для одного из них – г. Москвы в лице уполномоченных – инженерных служб.
Описания, согласно проекту, инженерные службы станут направлять на согласование в управления по работе с недвижимостью Департамента имущества Москвы и в окружные МВК (межведомственные комиссии). То есть, мнение собственников по вопросу, непосредственно затрагивающему их интересы, их права и обязанности, не имеет значения, несмотря на то, что именно собственники дома уполномочены утверждать описание общего имущества и именно они должны нести ответственность и бремя расходов по его ремонту и содержанию! Не предусмотрено привлечение самих собственников к участию в этой работе, несмотря на то, что это напрямую касается их прав и обязанностей, в том числе, экономических.
В этих обстоятельствах вряд ли можно столь уверенно утверждать, что «принятие данного постановления не повлечет за собой возникновения правовых рисков».
Замолвим слово о правах
Обеспокоенность проектом высказал и Уполномоченный по правам человека по городу Москве Александр Музыкантский. В своем обращении к руководству города он отметил, что «неоднократные случаи неудовлетворительного решения органами исполнительной власти города вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами, в том числе при выборе способа управления, принятии решений о проведении капитального ремонта, приведения в порядок подъездов, создании ТСЖ, без участия собственников помещений или их уполномоченных представителей приводили к многочисленным нарушениям прав граждан и жалобам с их стороны».
Александр Музыкантский попросил мэра Москвы предусмотреть в постановлении:
– необходимость не только информирования собственников помещений о формирования общего имущества в их доме, но и право участвовать им в составлении описания своего имущества;
– установление ограниченного срока на составление описаний общего имущества собственников помещений всех многоквартирных домов города (например, 3-4 года) с тем, чтобы решить, наконец, эту важнейшую задачу, а не растягивать ее решение на многие годы;
– направление описания общего имущества в бюро технической инвентаризации только после утверждения такого описания общим собранием собственников помещений, что исключит многочисленные конфликты москвичей с органами, занимавшимися описанием их имущества без их участия;
– необходимость указания в описании общего имущества не только его перечня, но и технического состояния, что позволило бы такое описание сразу использовать как одно из приложений к договору управления многоквартирным домом.
...Кстати, органы исполнительной власти однажды (более 10 лет назад) уже пытались составить городской реестр описаний общего имущества собственников. К концу 2006 года было подготовлено почти 3000 описаний. Сводные списки общего имущества оформлялись распоряжениями префектов. На это были затрачены значительные бюджетные средства, но работа оказалась совершенно невостребованной и бесполезной.
Полный текст http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/12200/
